KOMŞUNUZ İLE YAŞANAN SORUNLARA HUKUKİ ÇÖZÜM

KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIK DAVALARINDA YARGICIN MÜDAHALESİ (KMK m. 33)

Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda malik ya da sınırlı ayni hak sahibi sıfatıyla sırf aynı taşınmazda oturmaları sebebiyle oturanlar arasında hukuki ilişki doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33'te öngörülen şartlarla hâkim, kat malikleri kurulu kararların iptali ve kat maliklerinin borç ve haklara aykırı davranması hallerine özgü olarak bu ilişkiye müdahale edebilmektedir.

Her kişi birliğinde olduğu gibi kat malikleri kurulunda da kararın yokluk ya da butlanı halleri saklı kalmak üzere iptali mümkündür. Yokluk, hukuki işlemde kurucu unsurun eksikliğinde, butlan ise TMK m. 5 atfıyla TBK m. 27’deki sözleşmelere özgü kurala kıyasen emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ya da konusu imkânsız hukuki işlemlere uygulanacak yaptırımdır. Yok ya da batıl kararın iptaline gerek olmayacağına göre önce bu hallerin varlığı dikkate alınacak, ardından şartları varsa karar iptal edilebilecektir(1). Yokluk ya da butlan halinde dava açma hakkı tüm ilgililere, dolayısıyla tüm kat maliklerine aittir(2).

Hâkimin iptal davasında nasıl karar vereceği de maddede düzenlenmiştir. Buna göre ilgililerin beyanlarını dinledikten sonra KMK’ya, yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyete göre karar verecektir. Hakkaniyet ifadesinden kararın, tüm kat maliklerinin menfaatine uyması anlamına gelmemek kaydıyla, MK m. 2’ye uygun olup olmaması anlaşılmaktadır(3). Kararla getirilen yükümlülüklerin belirtilen sürede yerine getirilmemesi halinde, kararı veren mahkeme tarafından ikiyüz elli Türk lirasından ikibin Türk lirasına kadar idarî para cezası verileceği de hüküm altına alınmıştır.

A- MÜDAHALEYE KONU HALLER

1- Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Suretiyle Müdahale

Maddenin ilk cümlesinde, her kişi birliğinde olduğu gibi alınan kararlardan menfaati olumsuz etkilenen lehine iptal hakkı tanınmıştır. Bu kişiler toplantıya katılmamış ya da katılmış fakat muhalefet etmiş olmalıdır. Muhalefet, kimi zaman yalnız karara katılmamak olarak(4) kimi kararlarda ise muhalefet şerhi eklenmesini de gerektirecek şekilde değerlendirilmektedir(5). KMK m. 33’teki “toplantıya katılıp da kararın iptaline başvuranların KMK m. 32’de öngörülen şekilde karara katılmaması gerektiği” düzenlemesinden mutlaka muhalefetin şerh düşülmesi değil, karara bir şekilde muhalefet edilmesinin yeterli olduğu kanaatindeyiz. İptal davasının davalısı ise KMK m. 38’de düzenlendiği üzere kurul yöneticisidir(6).

Kanunun kabul edildiği haliyle iptal hakkı bir süreye tabi tutulmamıştı. Ancak daha sonra isabetli olarak 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı kanunun 17. maddesiyle kanun değişikliği yapılmış ve süre şartı eklenmiştir. Yürürlükteki haline göre kurul toplantısına katılan ancak karara katılmayan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptali için başvurabilir. Bununla birlikte Yargıtay’ın her zaman için dava konusu edilebileceğine hükmettiği iptal kararları da vardır(7).

Kararın iptalinde önceleri mahkemeden önce yönetime başvurulması şartı aranırdı(8). Benzer bir yaklaşım derneklerde de mevcuttur. Dernek genel kurulunda alınan bir kararın iptali için önce genel kurula başvurulmaktadır (TMK m. 83/f. 2). Ancak dernekte bunun dayanağı, dernekteki sorunların mümkün mertebe dernek içerisinde çözümlenmesi, diğer bir deyişle dernek prestijinin korunması kaygısıdır. Kat malikleri için böyle bir menfaat bulunmadığına göre böyle bir şart öngörülmesi de isabetli değildir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararıyla bu anlayıştan vazgeçilmiştir(9). Böylece kat malikleri kurulunun kararlarına katılmama halinde m. 33’e dayanılarak sulh hukuk mahkemesinden müdahale istenebilmektedir.

Kararın kanuna ya da yönetim planına aykırı alınması iptal kapsamında değerlendirilmektedir. Yargıtay’ ın, çağrı kurallarına uyulmadığı için(10) ya da nisaplara uyulmaması(11) nedeniyle toplantıda alınan kararın iptal edildiği içtihatları mevcuttur. İptal hakkı kararlara katılmayanlara tanınan bir hak olduğundan oybirliği ile alınan kararların iptale konu olmaması gerekir. Ancak Yargıtay iptal talebiyle açılan davalarda bu talebe bağlı kalarak karar vermektedir(12).

2- Kat Maliklerinin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Halinde Müdahale

Maddenin ikinci cümlesiyle ise taşınmaza ilişkin borçlarını ifa etmemesi ya da haklarını hukuka aykırı kullanması sebebiyle bir ya da birden fazla kat malikinin mülkiyet hakkını kullanmasına engel olan kat malikine karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açılabileceği düzenlenmiştir. Maddeden de anlaşılacağı üzere kural olarak davacı sıfatı yükümlülüğünü yerine getirmeyen yüzünden zarar uğrayan kat malikine aittir. Bununla birlikte ana taşınmazın genel giderlerine katılmama gibi yönetime ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde kat malikine kurul yöneticisi tarafından da dava açılabilmektedir(13).

Maliklerden birinin fiili yüzünden ortak yerlerden yararlanılamaması(14), tamirat ya da yenileme gerektiği halde yapılmaması(15), ortak gidere katılmama(16), ortak yerlerin maliklerin rızası olmadan belirli amaçlarla kullanılması(17), gürültü, ısı ya da gaz sebebiyle maliklerin rahatsız edilmesi(18), evcil hayvanların diğer kat maliklerini rahatsız etmesi(19), projeye aykırılık (haksız elatma)(20), aykırılık nedeniyle taşınmazın kiraya verilememesi(21) gibi aykırılık hallerinde söz konusu dava hakkı doğmaktadır. Davada talep konusu aykırılığın kal’i ile bundan doğan zararın tazmini olmaktadır.

(1) Y. 20. HD. 02.10.2017, E. 2017/4808, K. 2017/7119 kararda kat malikleri kurulu kararının butlanına şu gerekçeyle karar verilmiştir; “… mahkemece; dava konusu rıhtım ve iskele alanı olarak tanımlanan alana taş döşemek, beton dökmek yöntemi ile genişletilmesine dair alınan kararın, bu alanın hem site imar parsel alanı dışında kalan ve özel kanunla koruma altında bulunan, site ortak alanı olmadığı gibi KMK 68/2 maddede tanımlanan alanlardan olmadığı gibi bu alanda yapılan faaliyetlerin 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile bu Kanunun uygulama yönetmeliğine uygun olmadığı, yapılan keşifte kıyı alanında kanun ve yönetmeliklere uygun tesis yapılmadığı bu itibarla 3 nolu kararın butlanının gerektiği, bu sebeple KMK. 33 maddede sayılan dava hak düşüm sürelerinin uygulanamayacağı…”. (2) M. Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 2016, s. 702. (3) Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 708. (4) Y. 20. HD. 12.03.2019, E. 2019/1074, K. 2019/1717. (5) Y. 20. HD. 04.04.2019, E. 2019/1525, K. 2019/2310; Y. 20. HD. 02.05.2018, E. 2017/2905, K. 2018/3305. (6) Y. 20. HD. 11.03.2019, E. 2017/10522, K. 2019/1617 ile Y. 20. HD. 11.03.2019, E. 2017/10660, K. 2019/1616 sayılı kararlarda ise olumlu oy veren tüm kat maliklerinin ya da yöneticinin davalı sıfatını haiz olduğuna karar verilmiştir. (7) Y. 20. HD. 12.03.2019, E. 2019/287, K. 2019/1688 sayılı kararda butlan ya da yokluktan bahsedilmemesine rağmen her zaman dava konusu edilebileceğine karar verilmiştir, “…yönetim planının iptalini istediğinden yönetim planının üçüncü maddesi ve 634 sayılı Kanunun 33. maddesi birlikte değerlendirildiğinde, yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği ve yönetim planının iptali kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden bütün kat maliklerinin de açılacak davaya dahil edilmesi gerektiği…”. (8) Kanunda düzenlenen çağrıya aykırılık hakkında bkz. Y. 5. HD. 14.04.1969, E. 1969/2236, K. 1969/2489; Y. 5 HD. 19.10.1970, E. 1970/4186, K. 1970/4892; Y. 5. HD. 23.11.1970, E. 1970/5670, K. 1970/582. Yönetim planında düzenlenen çağrıya aykırılık hakkında bkz. Y. 5. HD. 30.05.1988, E. 1988/335, 1988/8356. (9) Y. HGK. 17.11.1973, E. 1972/5-1247, k. 1973/868. Yakın tarihli kararlarda ise yönetimin kurul olarak çalıştığı hallerde kat malikleri kuruluna başvurulmadan mahkemeye gidilemeyeceği yönünde karar da verilmiştir, Y. 18. HD. 21.10.2013, E. 2013/12659, K. 2013/13701; Y. 18. HD. 08.07.2014, E. 2014/3367, K. 2014/12018. (10) Y. 20. HD. 03.02.2020, E. 2019/6165, K. 2020/379; Y. 18. HD. 14.03.2005, E. 2005/1567, K. 2005/2129. (11) Y. 20. HD. 21.05.2019, E. 2019/2330, K. 2019/3558; Y. 20. HD. 24.01.2019, E. 2017/5350, K. 2019/431. (12) Y. 20. HD. 12.11.2019, E. 2019/3617, K. 2019/6532. (13) Y. 20. HD. 14.05.2018, E. 2018/1458 K. 2018/3701; Y. 20. HD., 29.06.2017, E. 2017/4881 K. 2017/5960. (14) Y. 1. HD. 05.03.2013, E. 2013/9216, K. 2013/3239; Y. 3. HD. 02.07.2012, E. 2012/8104, K. 2012/16540. (15) Y. 20. HD. 11.03.2019, E. 2017/10522, K. 2019/1617; Y. 18. 18.07.2005, E. 2005/5221, K. 2005/7596. (16) Y. 18. HD. 15.06.20014, E. 2004/3439, K. 2004/5049; Y. 18. HD. 22.11.2004, E. 2004/6845, K. 2004/8540. (17) Y. 20. HD. 10.02.2020, E. 2019/4867, K. 2020/590; Y. 20. HD. 07.10.2019, E. 2019/4106, K. 2019/5574; Y. 20. HD. 17.09.2019, E. 2019/2566, K. 2019/4927; Y. 20. HD. 17.09.2019, E. 2019/2588, K. 2019/4930. (18) Y. 20. HD. 29.06.2017, E. 2017/1713, K. 2017/5947; Y. 20. HD. 04.04.2017, E. 2017/2747, K. 2017/2818. (19) Y. 20. HD. 12.03.2019, E. 2018/757, K. 2019/1693; Y. 18. HD. 05.05.2014, E. 2014/4753, K. 2014/8136. (20) Y. 20. HD. 18.11.2019, E. 2019/3371, K. 2019/6679; Y. 20. HD. 11.03.2019, E. 2018/6712, K. 2019/1637. (21) Y. 20. HD. 18.02.2019, E. 2017/8249, K. 2019/1046.

Av. İpek Hanım Deniz

Sağlıklı bir çözüm almak ve hak kaybına uğramamak için avukatına danışmayı unutmayın. Avukatınız yok ise sitemizde yer alan randevu al seçeneği üzerinden veya iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.