TAPUYA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZIN MÜLKİYETİNİN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI
A. GENEL OLARAK
Taşınmaz mülkiyetini kazanmada kural tescildir. Bununla birlikte mülkiyetin kime ait olduğu bilinmeyen durumlarda kamunun menfaatine, istisnai iktisap yoları öngörülmüştür. Bunlardan biri, TMK m. 713 ile düzenlenen olağanüstü zamanaşımı ile iktisaptır. Konumuz gereği tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazlarla sınırlı inceleme yapılacaktır. TMK yanında 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14, 17, 18, 33/f. 3 maddeleri de tapusuz taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımını düzenleyen hükümlerdir.
Söz konusu maddenin ilk fıkrasında düzenlenen tapusuz taşınmaz mülkiyetinin kazanımı ile tapuda herhangi bir hak sahipliği bulunmayan kişi taşınmaz maliki haline gelmektedir. TCK’da ceza gerektiren bir suç olarak düzenlenen (m. 154) “hakkı olmadan tecavüz” fiili, adeta belirli bir süre belirli şartları da sağlayacak şekilde sürdürülmüşse hukuka uygun hale gelmektedir. Zira adalet, kimi zaman kamu düzenini kişilerin bireysel menfaatlerinin üstünde tutmayı gerektirmektedir.
B. ŞARTLARI
1- Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması
Kamunun ortak kullanımına tabi mallar, ormanlar, hizmet malları, devletin hüküm ve tasarrufunda olan ve kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar, kanun gereği devletin mülkiyetine geçecek taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı bakımından özel mülkiyete tabi değildir. Taşınmazın ne amaçla kimler tarafından kullanıldığı mahkeme tarafından tespit edilecektir. 3402 sayılı Kanun m. 16’da kamu taşınmazları, 18’de ise Hazine adına tescil edilecek bazı taşınmazlar düzenlenmektedir(1).
Devletin mülkiyetinde ve fakat kamu hizmetine tahsis edilmeyen taşınmazların iktisabı ise imar ve ihya işlemi ile özel mülkiyete çevrilmesine bağlıdır. 3402 sayılı Kanun m. 17’de orman sayılmayan ve devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve de kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar olağanüstü zamanaşımının diğer şartları da mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına tespit edileceği düzenlenmiştir. ikinci fıkra ile ise il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlar da kazanım dışı bırakılmıştır. Bu durumda Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/861 K. 2014/2381 sayı ve 25.02.2014 tarihli kararında belirtildiği gibi orman sayılmayan, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen ve il, ilçe ve kasabaların imar planları kapsamında kalmayan araziden masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilip tarıma elverişli hale getirilen ve imar-ihyanın tamamlandığı tarihten, davanın açıldığı güne kadar 20 yıl süreyle zilyet edildiği ileri sürülüp de Kadastro Kanununun 14. maddesinde yazılı diğer koşulların yanında niteliğinin, imar-ihya edildiğinin ve üzerinde sürdürülen zilyetliğin, başlangıç ve süresinin, kullanılıp kullanılmadığının ve tasarruf sınırlarının ne olduğu takdiri delil olan yerel bilirkişi ve tanık sözleri yanında, gerçeğin bir resmi olan en eski tarihli hava fotoğrafı ile gerçeğin modeli olan memleket haritaları ve dava tarihinden 15-20 yıl önce çekilen hava fotoğrafları, bu fotoğrafların yorumlanması ile üretilen orijinal renkli memleket haritaları stereoskop aletiyle ve üç boyutlu olarak incelenip konumu ve kullanım durumu anlatılan bilimsel yöntemle kesin olarak belirlenen taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile iktisabı söz konusu olabilir.
2- Asgari 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyedi olarak taşınmaz üzerinde hakimiyet
a. Süre şartı
Zilyetliği elinde bulundurmaya başladıktan sonra kadastro işlemi yapılan taşınmazda, bu çalışmadan itibaren zamanaşımı işleyecektir(2). TMK m. 714’te olağanüstü zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında TBK’ nın 151 vd. hükümlerinde düzenlenen zamanaşımının durması ve kesilmesine ilişkin kuralların kıyasen uygulanacağı düzenlenmiştir.
b. Davasız ve aralıksız
Davasız ve aralıksız olarak 20 yıl zilyetlik şartı aranmaktadır. Bunun yanında tapusuz taşınmazın tescili davasında olağanüstü zamanaşımı ile kazanılacak hakkına tecavüz edilmesi veya bir uyuşmazlığın çıkması hukuki yarar şartıdır(3). Demek ki 20 yıllık sürenin dolmasından itibaren bir uyuşmazlık söz konusu olana kadar da hak sahibinin beklemesi gerekmektedir. Kanaatimizce anayasal bir hakkın kullanılmasını uzatan, bir yönüyle kanunu dolanan söz konusu hukuki yarar hükmü isabetli değildir. Hak sahibi kanunda aranan şartları sağladığı andan itibaren taşınmazın tescili için dava açabilmelidir.
c. Malik sıfatıyla zilyet
Malik sıfatıyla zilyetliğin kanunda bir tanımı olmadığı gibi doktrinde de görüş birliği bulunmamaktadır(4). Kişinin kendisinin malik olduğuna inanç duyarak davranması olarak ifade edilmektedir(5). Bununla birlikte Yargıtay, zilyedin malik gibi davranmadığı, bir başkasına söz konusu taşınmazda oturmaktan dolayı kendiliğinden kira ya da ecrimisil ödediği hallerde malik sıfatıyla zilyetliği kabul etmemektedir(6).
3- İlandan itibaren 3 ay içerisinde itiraz edilmemeli ya da itiraz edilmişse mahkeme tarafından itirazın yerinde olmadığı anlaşılmalıdır
TMK m. 713/f. 4 ile dava konusunun mahkeme tarafından gazete ile bir defa, taşınmazın bulunduğu bölgede ise uygun araç ve aralıklarla üç defa ilanını öngörmüştür. Böylece başka hak sahibinin bulunması ihtimalinde bu kişiler davaya müdahil olabilecektir. Sonraki fıkraya göre ise olası hak sahipleri lehine son ilandan itibaren üç ay bekleneceği tescile karar verilecektir. Yargıtay da bu süre beklenmeden verilen tescil kararlarını bozmaktadır(7).
4- Yargıtay’ ın Yargılamaya İlişkin Aradığı Diğer Şartlar
3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ile olağanüstü zamanaşımı hükümlerince malik olunacak tapusuz taşınmaz miktarı sınırlandırılmıştır. Maddeye göre tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilecektir.
Yargıtay’ın, zilyetliğin ispatı bakımından ilk derece mahkemesinin gerekli araştırmayı yapmadığı gerekçesiyle bozduğu sayısız kararı mevcuttur. Kararlardan anlaşılacağı üzere; davada öncelikle taşınmaza ilişkin imar ve kadastro bilgileri istenmeli, daha sonra hava fotoğrafları istenerek taşınmazda imar ihya izlerinin bulunup bulunmadığı incelenmeli(8), taşınmazın türüne göre görevlendirilecek bilirkişilerle keşif yapılmalı(9), dosya yerel ziraat bilirkişisi, orman mühendisi, harita mühendisi, jeodezi ve/veya teknik bilirkişilerden oluşan heyete gönderilmeli(10), keşif ve bilirkişi işlemiyle taşınmazın objektif olarak olağanüstü zamanaşımı için uygun kriterleri taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir.
Bilirkişi raporundan alınan sonuç taşınmazın söz konusu kriterlere uygun olduğu yönünde ise sübjektif unsurlar incelenmelidir. Zilyetlik olgusunu ispata yarar tanık beyanları, fotoğraf gibi delillere göre taşınmazda zilyetliğin hangi hukuki işlem ya da olaya dayandığının ortaya çıkarılması(11), imar ihya durumunun sorulması(12), dosyanın varsa çevre taşınmazların hükmen tesciline ilişkin dosyalarının istenmesi(13) gerekmektedir.
C. TESCİLİN HÜKMÜ
TMK m. 713/f. 5’ e göre maddenin ilk fıkrasında düzenlenen şartlar gerçekleştiği anda mülkiyetin kazanılır. İlk fıkrada tapusuz taşınmazlara olağanüstü zamanaşımı ile malik olmanın şartları düzenlenmiştir. Hükmün lafzı gereği tapu siciline kayıtlı taşınmazların mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması TMK m. 705’te düzenlenen kurala (tescile) bağlıyken, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda tescil kazandırıcı değil açıklayıcı niteliktedir. Bu ayrım isabetlidir; zira tapulu taşınmaz zaten tapu sicilinde birinin adına kayıtlı olduğundan tapu siciline güven (MK m. 1023) gereği bunun değiştirilmesi ancak yeni bir hukuki işlemle mümkündür. Bu yüzden m. 713/f. 5 son cümle, tapu siciline kayıtlı taşınmazları da kapsayacak şekilde geniş yorumlanamaz. Yargıtay Hukuk
(1) Tümü için bkz. Kemal Oğuzman/Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 2016, s. 441-443.
(2) Y. 20. HD. E. 2017/463 K. 2019/5694 T. 8.10.2019; Y. 20. HD. E. 2018/4980 K. 2019/3872 T. 11.6.2019.
(3) Y. HGK E. 2005/8-511 K. 2005/534 T. 28.9.2005
(4) Görüşler için bkz. Şölen Serengil, Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması, 2010, s. 226.
(5) Mehmet Ayan, Eşya Hukuku II Mülkiyet, s. 270.
(6) Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 447’de verilen kararlar.
(7) Y. 16. HD. E. 2016/10008 K. 2019/2707 T. 15.4.2019; Y. 20. HD. E. 2017/7177 K. 2018/137 T. 16.1.2018.
(8) Yargıtay, ev ve benzeri tesisler yapmayı ya da dışarıdan toprak getirilerek tarıma elverişli hale getirmeyi imar ve ihya olarak kabul etmemektedir, Y. HGK E. 1999/8-84 K. 1999/118 T. 24.2.1999; Y. 20. HD. E. 2018/1772 K. 2018/5924 T. 25.9.2018; Y. 20. HD. E. 2017/9101 K. 2017/10462 T. 12.12.2017.
(9) “…çekişmeli taşınmaz bölümlerini gösteren, dava tarihinden 15-20-25 yıl öncesine ait en az üç ayrı evreye ilişkin stereoskopik hava fotoğrafları Harita Genel Komutanlığı'ndan… mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişisi, 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişisi ve fen bilirkişisinin katılımı ile mahallinde yeniden keşif yapılmalı, keşif sırasında yerel bilirkişi ve tanıklardan; dava konusu taşınmaz bölümlerinin geçmişte ne durumda bulunduğu, ilk olarak ne zaman ve nasıl kullanılmaya başlandığı, imar-ihyaya konu edilip edilmediği, imar- ihyaya konu edilmiş ise ihyanın ne zaman başlayıp bitirildiği, kime ait olduğu, kimden nasıl intikal ettiği, davacıların açıklayacağı dava sebebi de dikkate alınarak taşınmaz bölümlerinin paylaşım, satın alma, bağış ya da başka yolla davacılara geçip geçmediği hususları etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı…” Y. 16. HD. E. 2016/3721 K. 2018/8326 T. 26.12.2018. Ayrıca bkz. Y. 8. HD. E. 2015/21550 K. 2018/13298 T. 28.5.2018
(10) “…ziraat mühendisi bilirkişi kurulundan taşınmaz bölümlerinin toprak yapısını ve niteliğini, zirai durumunu, üzerinde sürdürülen zilyetliğin şeklini ve süresini, taşınmaz bölümleri üzerindeki bitki örtüsünü, taşınmaz bölümlerinin imar-ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığını, muhtaç yerlerden ise imar-ihyaya konu olmaya başladığı ve ihyanın tamamlandığı tarihi bildirir ve komşu parsellerle karşılaştırmalı olarak değerlendiren ve taşınmaz bölümlerinin değişik yönlerden çekilmiş fotoğraflarını da içerir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiden yukarıda belirtilen tarihlerde çekilmiş stereoskopik üç adet hava fotoğrafının stereoskop aletiyle incelenmesi neticesinde taşınmaz bölümlerinin sınırlarını ve niteliğini, taşınmazlarda imar-ihya tamamlanmış ise tamamlandığı tarih ile sürdürülen zilyetliğin başlangıcını, şeklini ve süresini belirtir şekilde rapor alınmalı; teknik bilirkişiye ise keşfi takibe elverişli, dava konusu taşınmaz bölümlerini komşularıyla birlikte gösterir şekilde krokili rapor düzenlettirilmeli…” Y. 16. HD. E. 2016/3721 K. 2018/8326 T. 26.12.2018. Ormanlık alanlarda heyetin çalışma şekli bakımından şöyle karar verilmiştir, “…önceki bilirkişiler dışında halen Çevre ve Orman Bakanlığı ( Orman ve Su İşleri Bakanlığı ) ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman yüksek orman mühendisleri arasından seçilecek bir orman mühendisi ve bir harita mühendisinden veya olmadığı takdirde bir tapu fen memurundan ve bir ziraat mühendisinden oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulu aracılığıyla yeniden yapılacak keşifte yerel bilirkişi beyanlarına başvurularak yerinde bulunmayan orman sınır noktaları, bulunanlardan hareketle tutanak ve haritalarda yazılı mevkii, yer, kişi isimleri ile açı ve mesafelere göre, orman kadastrosu, aplikasyon ve 2/B madde uygulama tutanak ve haritalarının düzenlenmesinde kullanılan hava fotoğrafları ve memleket haritalarından yararlanılarak, değişik açı ve uzaklıklardaki en az 6-7 adet orman sınır noktası bulunup röperlenmeli, anlatılan yöntemle bulunan ilk orman kadastrosu, aplikasyon ve 2/B madde uygulaması ile ilgili sınır noktaları aynı ölçeği çevrilerek, çekişmeli taşınmazın orman kadastrosu aplikasyon ve 2/B madde haritalarına göre konumu genel kadastro paftası üzerinde, ayrı renkli kalemlerle gösterilip keşfi izleme olanağı sağlanmalı, aynı ya da yakın orman sınır hatlarında, davaya konu edilen parseller varsa, bunların tümü birleşik harita üzerinde gösterilerek bilirkişilerden müşterek imzalı rapor ve kroki alınmalı, ilk orman kadastro harita ve tutanakları ile aplikasyon ve 2/B madde harita ve tutanaklarının uyumsuz olması halinde yukarda yazılı yönetmelikler ile teknik izahnamelerde yazılı tutanakların düzenlenmesine esas alınan hava fotoğrafı ve memleket haritası ile desteklenen ve gerçek duruma uygun düşen tutanaklara değer verileceği düşünülmeli, taşınmazın tahdit dışında olduğu ve sınır olmadığı anlaşıldığı taktirde fen ve uzman orman bilirkişiler eliyle; orijinal-renkli ( renkli fotokopi ) memleket haritası ve hava fotograflarının ölçeği kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de memleket haritası ve hava fotografları ölçeğine çevrildikten sonra, her iki harita komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine ablike edilmek suretiyle, çekişmeli taşınmazın konumunu çevre parsellerle birlikte memleket haritaları ve hava fotoğrafları üzerinde gösterecekleri ve yine en eski hava fotoğraflarının ve dava tarihinden 20 yıl önceki hava fotoğraflarının stereoskopik aleti ile üç boyutlu incelenmesi yapılarak taşınmazın niteliği üzerindeki ağaçların yaşı, cinsi, kapalılık oluşturup oluşturmadıkları ve tasarruf sınırlarının bulunup bulunmadığı yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli rapor alınmalıdır…” Y. 20. HD. E. 2017/7177 K. 2018/137 T. 16.1.2018. Ayrıca bkz. Y. 20. HD. E. 2016/6905 K. 2018/1930 T. 19.3.2018. Şu kararında da taşınmaz eğiminin tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir, “…Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine göre koordinatlı olarak düzenlenecek haritası hem 1/5000 ve hem de 1/25000 ölçeklerinde eşitlenerek kadastro paftası ile düzenlenen harita, komşu ve yakın komşu taşınmazları da içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle çekişmeli taşınmazın konumunu, hava fotoğrafları ile orijinal renkli memleket haritaları üzerinde gösterir biçimde bilirkişi kurulundan ayrıntılı ve bilimsel verileri içerir, topografik ve memleket haritalarındaki münhanilerden yararlanılarak taşınmazın gerçek eğim durumunu gösterir rapor alınmalı…” Y. 20. HD. E. 2017/10750 K. 2018/758 T. 8.2.2018;
(11) “…Davacılar, irsen intikal ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği hukuki nedenine dayanarak adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır. Mahallinde yapılan keşifte beyanına başvurulan mahalli bilirkişiler taşınmaz bölümlerinin öncesinin ... tarafından kullanıldığını, davacıların bu şahıstan satın aldıklarını; davacıların tanıkları ise, davacıların murislerinin kullanımında olduğunu, son 23-24 yıldan beri ise davacılar tarafından kullanıldığını beyan ettikleri halde ne sebeple davacıların zilyetliği sürdürdükleri açıklanmamış, bu husus davacılara da açıklattırılmamıştır… davacılar çekişmeli taşınmaz bölümlerinin murislerinden ( dedelerinden ) kaldığını belirttiğine göre, kendilerine ne şekilde intikal ettiği, bilirkişilerin taşınmazın dava dışı ... adlı kişiden satın alındığına ilişkin beyanları karşısında, bu beyanlar hususunda açıklamaları istenmeli, taksim, bağış, satın alma vs. gibi nedenlerden birine dayanmaları durumunda, bu hususu kanıtlamaları için süre ve imkan verilmeli; bu şekilde davacıların aktif dava ehliyetleri bulunduğu sonucuna varılması halinde…” Y. 16. HD. E. 2016/3721 K. 2018/8326 T. 26.12.2018. Benzer bir karar için bkz. Y. 20. HD. E. 2016/14160 K. 2017/9751 T. 21.11.2017.
(12) “…Dosya arasında bulunan kroki ve ziraatçi bilirkişi raporuna göre üzerinde deponun bulunduğu yaklaşık 400m2 alanın ise işlenerek tarımsal amaçla kullanıldığı, geriye kalan alanın ise işlenmediği ve herhangi bir ıslah ve ihya çalışmasının yapılmadığı belirtilmiştir. Ne var ki; ıslah ihya çalışması yapılan yaklaşık 400 m2'lik alan krokide gösterilmemiştir. Mahkemece yapılacak iş; yeniden taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak imar ve ihya çalışmasının yapıldığı alan net olarak belirlenmeli, krokiye işletilmeli, ihya edilen bu alanın içerisindeki tarımsal nitelik kazandırılan yüz ölçümü belirlenmeli…” Y. 8. HD. E. 2015/22010, K. 2018/10481 T. 2.4.2018. Ayrıca bkz. Y. 20. HD. E. 2018/1772, K. 2018/5924, T. 25.9.2018
(13) Y. 20. HD. E. 2018/2527 K. 2018/7321 T. 13.11.2018
Sağlıklı bir çözüm almak ve hak kaybına uğramamak için avukatına danışmayı unutmayın. Avukatınız yok ise sitemizde yer alan randevu al seçeneği üzerinden veya iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.
Comments